法拍房，作為一種購房途徑，吸引了許多人尤其是投資者的關(guān)注。這一看似低價購房的捷徑，其中隱藏的法律風(fēng)險往往被忽視。小李，就是這樣一位懷抱著“撿便宜”心理的法拍房買家，然而他在購房后才發(fā)現(xiàn)，這場交易遠(yuǎn)不如他想象的簡單。近日，海滄法院發(fā)布一起相關(guān)案件。

　　“小李，快看這個房子，海滄法院的司法拍賣，價格合適，值得試試！”朋友推薦的一套法拍房讓小李心動不已。2023年，經(jīng)過一番籌劃和競拍，他終于拍到了這處房產(chǎn)，滿懷期待地開始了新生活。沒想到的是，拿到產(chǎn)權(quán)后，物業(yè)公司找到了他：近三年的物業(yè)欠費(fèi)，原房主小王并未支付。這筆欠費(fèi)究竟該由誰來承擔(dān)呢？

　　小李看著賬單上的數(shù)字，眉頭緊鎖。他向物業(yè)公司說明自己是新業(yè)主，只愿意支付自己成為房主后的物業(yè)費(fèi)用，拒絕為小王的欠費(fèi)負(fù)責(zé)。畢竟，小王的房子一直空置，按理說，不用交物業(yè)費(fèi)。可是，物業(yè)公司并不買賬。隨后的催繳不斷升溫，最終，物業(yè)公司決定起訴，將小李與原房主小王一起告上法庭。

　　在庭審過程中，原房主小王則稱自己從未收到物業(yè)公司的催收電話或者信息，甚至沒有和物業(yè)公司簽署合同，他和物業(yè)公司之間不存在物業(yè)服務(wù)關(guān)系。“小李自愿參與了司法拍賣，就應(yīng)該視為同意了《拍賣公告》。”小王說，《拍賣公告》中寫明了物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)或法律規(guī)定明確或不明確的稅費(fèi)均由買受人承擔(dān)，所以他不需要承擔(dān)連帶責(zé)任。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，物業(yè)公司與開發(fā)商之間的《前期物業(yè)服務(wù)合同》并未到期，物業(yè)公司有權(quán)根據(jù)合同主張相應(yīng)費(fèi)用。而最重要的一點(diǎn)是，物業(yè)費(fèi)用的產(chǎn)生是從小王作為產(chǎn)權(quán)人期間開始的，且無論房子是否空置，小王應(yīng)對其欠款承擔(dān)責(zé)任。

　　至于小李，作為買受人，他自愿參與司法拍賣并接受《拍賣公告》相關(guān)條款，法院認(rèn)定其已明確同意承擔(dān)物業(yè)費(fèi)用的責(zé)任。這意味著，小李不僅要承擔(dān)自己成為業(yè)主后的費(fèi)用，甚至還要為小王的拖欠費(fèi)用負(fù)責(zé)。法院最終判決，小李應(yīng)向物業(yè)公司支付相關(guān)費(fèi)用，而小王則要對小李所承擔(dān)的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

　　綜上，海滄法院一審判決現(xiàn)房主小李應(yīng)向物業(yè)公司支付相關(guān)物業(yè)欠費(fèi)，小王對小李應(yīng)承擔(dān)的債務(wù)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。廈門中院二審維持上述判決。

　　法官說法

　　自愿參與競拍 視為接受《拍賣公告》

　　近年來，法拍房的交易熱度持續(xù)上升。對于買受人而言，案涉房屋可能存在瑕疵或權(quán)利負(fù)擔(dān)。因此，相關(guān)涉法拍房糾紛也隨即產(chǎn)生，其中較多的就是支付案涉房屋清欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用問題。

　　本案中，因原房主小王在作為產(chǎn)權(quán)人期間未繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，根據(jù)合同相對性原則，小王應(yīng)當(dāng)向物業(yè)公司承擔(dān)支付義務(wù)。現(xiàn)房主小李自愿參與競拍，應(yīng)視為對《拍賣公告》內(nèi)容的接受和同意，表明其認(rèn)可案涉房屋的瑕疵或權(quán)利負(fù)擔(dān)，即同意承擔(dān)支付案涉房屋所欠物業(yè)費(fèi)用的責(zé)任。

　　物業(yè)公司亦通過訴訟要求小李支付相關(guān)欠費(fèi)并請求小王承擔(dān)連帶責(zé)任。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第五百五十二條的規(guī)定：“第三人與債務(wù)人約定加入債務(wù)并通知債權(quán)人，或者第三人向債權(quán)人表示愿意加入債務(wù)，債權(quán)人未在合理期限內(nèi)明確拒絕的，債權(quán)人可以請求第三人在其愿意承擔(dān)的債務(wù)范圍內(nèi)和債務(wù)人承擔(dān)連帶債務(wù)。”

　　（記者 譚心怡 通訊員 海法宣）