福州農村宅基地和建房管理新規出爐！近日，《福州市人民政府關于規范農村宅基地和建房管理的實施意見（試行）》正式印發施行。對福州鄉村風貌和村民生活將帶來哪些影響呢？詳細解讀來了！

　　分類編制村莊規劃

　　《實施意見（試行）》要求在編制村莊規劃時，應當本著節約集約利用土地和保護耕地的原則，統籌考慮生態保護紅線、永久基本農田、村莊建設邊界和城鄉建設用地總量控制目標，合理安排宅基地用地。村莊規劃應當統籌考慮文物保護及其他各類建設控制地帶，遵守村規民約，方便村民生活，體現當地歷史文化、地區特色和鄉村風貌，對住宅建設布局，建筑風貌，房屋間距、層數和高度以及基底面積等作出規范。

　　分類編制村莊規劃。重點編制集聚提升類村莊規劃，完善農村基礎設施，引導村民向中心村聚集，提升人居環境質量和村民幸福感。特色保護類傳統村落或歷史文化名村等，促進村莊規劃與傳統村落保護規劃聯合編制，留住文化底蘊，實現保護與發展的協調統一。搬遷撤并類與待定類村莊，不單獨編制村莊規劃，可在鄉鎮國土空間規劃中明確用途控制與建設要求，原則上不再增加建設項目。

　　在城鎮開發邊界內城郊融合類村莊，不再單獨編制村莊規劃，在符合縣、鄉國土空間規劃前提下，編制控制性詳細規劃，規范村莊建設。

　　建筑立面圖集 村民免費使用

　　《實施意見（試行）》要求市、縣兩級住房城鄉建設部門要在省、市“農村住房建設風貌管控導則”和“農房建設通用圖集”的框架下，圍繞“屋頂、山墻、墻體、門窗、勒腳、色彩、材質”等七要素，明確具有地域特色的農村住宅建設風貌管控要求，編制農房建設建筑立面圖集，免費提供農村村民使用，納入村民住宅建設相關規劃許可內容，作為建房日常巡查、竣工驗收的建筑風貌管控依據。不符合建筑風貌管控要求的，鄉鎮人民政府不得出具《農村宅基地用地和建房驗收意見》。

　　鼓勵通過村規民約方式，在村集體內部探索建立農村村民個人信用體系，與舊宅翻建、新宅基地申請等掛鉤，促進建筑風貌管控和“建新拆舊”落實到位。引導農村村民選用住宅設計通用圖，優化室內空間布局。

　　各縣（市）區、高新區要深化農房整治行動，建立以獎代補等正向激勵機制，大力整治農村既有“半拉子房（裸房）”和違反建設規劃許可、影響村莊整體建筑風貌、造成安全隱患的彩鋼板屋頂，嚴控屋頂水箱裸露，提升村莊整體建筑風貌水平。

　　不予批準！原有住宅轉讓后申請宅基地

　　《實施意見（試行）》要求鄉鎮人民政府要切實履行農村宅基地審核批準職責，應用農村集體產權制度改革成果，加強對宅基地申請人的農村集體組織成員身份、家庭成員、住房狀況、舊宅處置方式等資格條件的審核把關，有效保護農村集體經濟組織中婦女的合法權益，對非農村集體組織成員等不符合申請資格條件的不予批準宅基地。

　　農村村民將原有住宅出售、出租、贈與他人或以其他形式轉讓后再申請宅基地的，不予批準。

　　村民委員會應做好宅基地申請材料的收集、初步審核、公示及報送工作。鄉鎮人民政府負責對農民宅基地申請進行審批，發放《農村宅基地批準書》和《鄉村建設規劃許可證》等。

　　鼓勵和引導 集中新建村民住宅小區

　　《實施意見（試行）》提出，在尊重農村村民意愿的基礎上，多渠道保障農村村民住宅用地需求。對具備條件且村民有積極性的地區，各縣（市）區按照節約集約用地的原則，鼓勵和引導以村為項目主體，集中新建村民住宅小區，實現戶有所居。

　　零星建房應充分利用原有宅基地、村內空閑地和其它未利用地，嚴格控制使用耕地和生態公益林地，嚴禁占用永久基本農田。同時鼓勵在村集體經濟組織內部通過補償、置換、調整等多種方式，加快盤活邊角地、個人長期占而不建的宅基地等存量土地。

　　全程監管 驗收通過可辦證

　　《實施意見（試行）》要求落實農房建設全過程管理，鄉鎮要加強對農村宅基地和村民住宅建設申請、審批、建設、驗收的全程監管，全面落實農房建設“四到場”制度，即農村宅基地申請審查到場、批準后丈量批放到場、施工關鍵節點巡查到場、村民住宅竣工驗收到場。

　　經批準用地建房的農戶，應當在開工前向鄉鎮人民政府申請劃定宅基地用地范圍。施工期間鄉鎮人民政府要在施工關鍵節點巡查到場。鄉鎮人民政府應當按照統一規定格式，在住宅建設現場懸掛施工公示牌，公示審批文件編號、建房村民姓名、宅基地面積和四至、建房層數、舉報電話等信息，并張貼農村自建房（三層以下）質量安全常識“一張圖”，接受社會監督。

　　村民建房完工后，鄉鎮人民政府應組織相關部門進行驗收。通過驗收的農戶，可以向縣級不動產登記部門申請辦理不動產登記。未通過驗收的，由鄉鎮人民政府下達整改通知書，限期整改。

　　農村獨棟式自建住宅不得超過三層

　　《實施意見（試行）》提出，探索建立農房安全“健康綠碼”，納入農村宅基地和村民住宅建設審批管理平臺。

　　農村獨棟式、并聯式或聯排式自建住宅不得超過三層，可委托具備建房相應資質的施工企業和有資格的土木工匠進行施工，質量安全管理由鄉鎮人民政府監管負責；多層住宅以上（4層及4層以上）或集中統建的，應由具備資質的企業施工，健全完善質量安全監管體系。

　　農村住宅施工質量和安全由建房村民和參與建設各方共同負責，參與勘察、設計、施工、監理單位和土木工匠依法對工程質量和施工安全承擔相應法律責任。

　　非法占地建住宅要限期拆除

　　《實施意見（試行）》要求鄉鎮人民政府要開展農村用地建房動態巡查，及時發現并嚴格按照有關規定查處涉及宅基地使用的各類違法違規行為。村民委員會要及時發現和報告“兩違”行為，鄉鎮人民政府對“兩違”行為應當及時予以制止查處。

　　縣（市）區人民政府、高新區管委會要加強“兩違”管控，堅決發現一起、消滅一起，對農村村民未經批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地建住宅的，縣級以上農業農村部門要責令其退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

　　對黨員干部參與違建的（超高、超層、占用永久基本農田或生態紅線等違反農村宅基地和建房申請審批表內容），實行“零容忍”并嚴格追究責任。對違法建設當事人，依法納入信用“黑名單”，加強對失信行為的約束和懲戒。違建房屋在處置完畢前，申請辦理供水、供電、供氣等手續，不予受理。

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　　農村宅基地和建房管理實施細則：每戶限80平方米至120平方米，7種條件可申請建房。

　　近日，《福州市規范農村宅基地和建房管理實施細則（試行）》出臺，適用于福州市行政區域內，農村村民在集體土地上新建、改建、擴建村民住宅及相關的規劃、審批、建設管理。

　　每戶宅基地限80平方米至120平方米

　　村民建房應當嚴格遵循“先規劃、后建設”原則。每戶宅基地面積限額為80平方米至120平方米，包括住房、附屬用房和庭院等，房屋四至（含滴水）垂直下落投影、臺階均應控制在自家宅基地范圍內。

　　利用空閑地、荒坡地和其他未利用地建設住宅，或者對原舊住宅進行翻建的，每戶可以增加不超過30平方米的用地面積。

　　明確村民建房的技術標準

　　《實施細則（試行）》明確了村民建房的技術標準，要符合國土空間總體規劃及各類專項規劃，靠近城市、縣城、鄉鎮所在地住宅小區，引導參照城市居住區規劃設計相關標準，鼓勵建設多層單元式住宅。

　　村民建房選址應避開地質復雜、地基承載力差、地勢低洼不易排澇以及易受風口、滑坡、雷電和洪水侵襲等自然災害影響的地段，杜絕安全隱患問題。

　　農村獨棟式、并聯式或聯排式自建住宅不得超過三層，每戶住宅建筑面積控制在300平方米以內；多層單元式住宅的，每戶住宅建筑面積控制在200平方米以內。

　　一層層高控制在4.8米以內，二層以上層高控制在3.3米以內，建筑總高度不超過14米，建筑屋頂原則上應按坡屋頂設計。

　　住宅建筑前后間距與建筑高度比一般不低于1：1，相鄰房屋山墻之間（外墻至外墻）的間距不低于4米，建筑宜朝南、朝南偏東或偏西布置。新建建筑宜后退村莊干路紅線3米以上，后退村莊支路紅線1米以上。

　　新建住宅必須符合工程抗震設防要求，板、梁、柱不得采用石結構。住宅平面布局應設有客廳、臥室、廚房、衛生間、儲藏間（農具堆放間），應滿足面積、通風、采光等要求。房屋造型簡潔美觀，宜采用坡屋面，符合地方建筑特色，外觀應進行一次性裝修。

　　住宅應同步配建化糞池等處理設施；集中建設住宅小區的，配套設施要同步規劃建設，小區建筑密度控制在30%左右，綠地率不低于30%。

　　7種條件可申請建房

　　《實施細則（試行）》明確了村民建房申請條件，包括因無住宅或現有住宅宅基地面積低于法定標準，需要新建或改擴建住宅的；同戶中兄弟姐妹或者子女已達到法定結婚年齡要求分戶的；因國家或者集體建設、實施鎮（鄉）、村莊規劃以及進行公共設施與公益事業建設，需要拆遷安置的；因發生或防御自然災害，需要安置的；原有住宅屬D級危房需要拆除重建的；向中心村、集鎮、小城鎮或者農村住宅小區集聚的；縣（市）區人民政府規定的其他情形。

　　8種情況不予批準，包括：不符合“一戶一宅”政策規定的；現有宅基地面積低于法定標準，但現有人均住宅建筑面積超過60平方米的；分戶前人均住宅建筑面積已超過60平方米的；年齡未滿18周歲的；不符合國土空間總體規劃及各類專項規劃的；將原住宅出賣、出租、贈與、其它方式轉讓或改作生產經營用途的；非農村集體經濟組織成員（法律、法規另有規定的除外）；農村村民申請異地新建住宅，不同意將舊宅基地退回村集體的。

　　符合宅基地申請條件的農戶，以戶為單位，向所在村的村委會提出宅基地和建房書面申請，并提交材料。村委會同意申請對象申請的，在本村張榜公布，征求本村村民意見。

　　農村村民新擴建的住宅建設申請應自鄉鎮政務窗口受理申請之日起15個工作日內辦結（依法辦理林業、農用地轉用等審批的期限除外）。農村住宅建設多層住宅以上（4層及4層以上），應由具備相應資質的施工企業承接施工。