●高杠桿下的信貸擴(kuò)張是這輪樓市強(qiáng)勁飆升的最直接原因，是信貸擴(kuò)張讓房價(jià)插上了翅膀，買漲不買跌、預(yù)期驅(qū)動的大城市房價(jià)已經(jīng)純粹是金融現(xiàn)象，要遏制大城市房價(jià)飆升就需要多采用金融手段、從降杠桿入手。

　　●政府自身應(yīng)該積極參與住房供應(yīng)體系的結(jié)構(gòu)性改革中來，轉(zhuǎn)變公共住房保障方式，創(chuàng)新“托底”機(jī)制，加快實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉。支持推進(jìn)公租房貨幣化，完善租賃補(bǔ)貼制度，結(jié)合市場租金水平和保障對象實(shí)際情況，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。

　　●逐步放寬住房保障準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，主動面向新就業(yè)大學(xué)生、青年醫(yī)生、青年教師以及其他青年專業(yè)技術(shù)人員等“夾心層”群體，提供有限產(chǎn)權(quán)的自住型住房，可租可售，釋放真正的剛需。

　　2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會議對如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展問題給予高度重視。會議公告指出，要堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。中央對住房問題的這次最新意見指出了必須以突出住房的居住屬性為“牛鼻子”來設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場長效機(jī)制。在中央對住房進(jìn)行準(zhǔn)確定位之后，如何落實(shí)“讓房子不是用來炒的”就成為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作中具有高度緊迫性的重要內(nèi)容。然而，要在政策實(shí)踐中科學(xué)有效地落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”，又需要對這個(gè)命題有全面完整和準(zhǔn)確的認(rèn)識。

　　　從理論上理解“房子是用來住的、不是用來炒的”

　　對如何理解“房子是用來住的、不是用來炒的”，我們認(rèn)為從理論角度看應(yīng)有以下認(rèn)識：

　　首先，“房子是用來住的、不是用來炒的”并不是反對住房具有投資功能。這句話強(qiáng)調(diào)的是，住房的投資功能必須建立在服從和有利于發(fā)揮住房的居住功能為前提。中央并沒有否定住房的投資屬性。只要是市場經(jīng)濟(jì)，住房就天然同時(shí)具有居住和投資雙重屬性，這點(diǎn)是無法抹滅的。然而，住房的投資功能并不是無限制的，是必須以有利于住房居住功能發(fā)揮為前提，那些不是建立在居住功能基礎(chǔ)之上或妨礙住房居住功能發(fā)揮的投資功能，是要禁止和反對的，這部分就是投機(jī)炒作。“房子是用來住的、不是用來炒的”，表明了中央對住房投機(jī)炒作堅(jiān)決反對的堅(jiān)定態(tài)度。

　　其次，住房投資與住房投機(jī)炒作最本質(zhì)的區(qū)別在于當(dāng)事人是否有市場操縱炒作行為。要落實(shí)好“房子是用來住的、不是用來炒的”，就要認(rèn)識好住房投資與住房投機(jī)炒作的最本質(zhì)區(qū)別到底是什么？從使用價(jià)值決定交易價(jià)值、交易價(jià)值圍繞使用價(jià)值浮動的價(jià)值規(guī)律出發(fā)，我們的理解是，投資行為是遵循和服從價(jià)值規(guī)律，去認(rèn)識去發(fā)現(xiàn)商品本身內(nèi)在的潛伏的使用價(jià)值，投資本身是市場經(jīng)濟(jì)下價(jià)格發(fā)現(xiàn)機(jī)制的重要組成部分。而投機(jī)炒作是背離和不尊重價(jià)值規(guī)律，并不在乎這個(gè)商品內(nèi)在的使用價(jià)值是多少，而只在乎該物品在短期內(nèi)的交易價(jià)值。投機(jī)炒作有一個(gè)顯著特征是，具有主觀惡意的操縱炒作商品交易價(jià)值的行為，讓商品的交易價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)背離其內(nèi)在使用價(jià)值，從而從中牟取暴利。如果只是買住房，然后用來出租讓住房資源得到合理利用、居住功能正常發(fā)揮，業(yè)主靜靜等待住房因?yàn)槭褂脙r(jià)值上升而帶來的交易價(jià)值上漲，從而獲取合理回報(bào)，這是正常投資。但買了住房自己不住也不出租，刻意制造市場短缺，讓市場接收到錯(cuò)誤信號認(rèn)為這個(gè)市場一直還是供不應(yīng)求，有主觀上人為去改變住房交易價(jià)格的內(nèi)在動機(jī)并且付諸行動，這就是投機(jī)炒作。那些大量買房又大量囤房大量空置，還在市場上煽風(fēng)點(diǎn)火制造恐慌心理，影響市場供需格局進(jìn)而影響短期內(nèi)交易價(jià)格的，就更加明顯是投機(jī)炒作行為了。后面這兩個(gè)都是政策要堅(jiān)決遏制打擊和禁止的。

　　　在實(shí)踐上落實(shí)“房子是用來住的、不是用來炒的”

　　根據(jù)要落實(shí)好“房子是用來住的、不是用來炒的”要從需求側(cè)和供給側(cè)雙管齊下、供給側(cè)是關(guān)鍵的理解，特提出以下建議：

　　首先，堅(jiān)持降杠桿。雖然部分熱點(diǎn)大城市的本輪房價(jià)飛漲也有供需基本面的一定基礎(chǔ)，但高杠桿下的信貸擴(kuò)張是這輪樓市強(qiáng)勁飆升的最直接原因，是信貸擴(kuò)張讓房價(jià)插上了翅膀，買漲不買跌、預(yù)期驅(qū)動的大城市房價(jià)已經(jīng)純粹是金融現(xiàn)象，要遏制大城市房價(jià)飆升就需要多采用金融手段、從降杠桿入手。2016年11月上海樓市調(diào)控政策第一次取得了立竿見影的效果，就在于“認(rèn)房又認(rèn)貸”加上全國性聯(lián)網(wǎng)來認(rèn)定二套房的組合威力很大。眼下大城市房屋總價(jià)高揚(yáng)，入場買家極少數(shù)是第一次買房，大多數(shù)都是置換型購房或多次購房，“認(rèn)房又認(rèn)貸”本身把大部分購買力屏蔽在外了，再加上全國聯(lián)網(wǎng)認(rèn)購，相當(dāng)于把外地炒房資金基本封殺在大城市之外。只有繼續(xù)堅(jiān)持在土地市場與居民購房兩個(gè)維度都降杠桿，才能保證大城市樓市在中短期內(nèi)的穩(wěn)定。

　　其次，加強(qiáng)預(yù)期管理。住房市場天然存在嚴(yán)重信息不對稱，開發(fā)商和中介的價(jià)格操縱行為往往由于難以認(rèn)定而屢禁不止、手段層出不窮，刻意推動消費(fèi)者恐慌性和非理性購房，引發(fā)市場大起大落。政府一方面要加強(qiáng)市場監(jiān)管、鼓勵行業(yè)自律、獎勵消費(fèi)者舉報(bào)，另一方面也要努力推進(jìn)統(tǒng)一市場信息平臺建設(shè)，善于利用權(quán)威部門和專家人士發(fā)聲來引導(dǎo)和穩(wěn)定市場情緒。住房市場上的需求引導(dǎo)是一門大學(xué)問，但政府應(yīng)該學(xué)會這門學(xué)問。

　　第三，強(qiáng)化市場管理。要引導(dǎo)好對住房的合理消費(fèi)觀和投資觀，就需要精確打擊住房投機(jī)炒作行為。具體的行動可以包括，首先絕對禁止個(gè)人一次性大量購房。“房子是用來住的”，一次性大量購房顯然違背這個(gè)原則。熱點(diǎn)一線城市的限購令短期內(nèi)仍需要堅(jiān)持，其他城市也要有購房數(shù)量的一定限制。即使以公司名義大批量購房，也要嚴(yán)格限定只能用于解決內(nèi)部職工住房問題并且是出租形式，對于購房中弄虛作假逃避限購的，一旦發(fā)現(xiàn)不僅可以責(zé)令購房合同無效，還可以在若干年內(nèi)禁入市場。進(jìn)一步，如果發(fā)現(xiàn)一些個(gè)人近期大量短線操作住房買賣、快進(jìn)快出、交易十分頻繁的，不僅要很快提高其再次購房的貸款門檻和過戶審查門檻，也要給予警告乃至階段性禁止入市資格。同時(shí)，還需要加快全國不動產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)，查實(shí)每個(gè)人名下?lián)碛械淖》?，或者至少通過銀行聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)了解一個(gè)人曾經(jīng)貸款買過多少套房，對持有多套房者要重點(diǎn)關(guān)注，必要時(shí)候采取有效對策。另外，對于上海等短期內(nèi)房屋庫存十分緊張的城市，要提前做好應(yīng)對房價(jià)反彈的政策儲備，如在上海研究適度調(diào)高房產(chǎn)稅稅率，考慮從當(dāng)前的0.6%微調(diào)到0.8%或1%，房產(chǎn)稅的豁免面積也可適度收緊。上海樓市是全國樓市的指向標(biāo)，如果上海有新政策出臺，可以對全國樓市的預(yù)期產(chǎn)生影響。

　　第四，推進(jìn)增量調(diào)結(jié)構(gòu)。建立“房子不是用來炒的”長效機(jī)制要從推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革入手，供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革首先從增量入手。

　　在增量方面，要切實(shí)增加需求旺盛區(qū)域的土地供應(yīng)指標(biāo)、推進(jìn)舊區(qū)改造、加快城郊接合部工業(yè)土地的再開發(fā)利用，方便閑置工業(yè)用地向住宅用地的轉(zhuǎn)性，應(yīng)該適度提高住宅用地的容積率，也要想辦法利用城區(qū)閑置商辦樓宇進(jìn)行商轉(zhuǎn)住。

　　增量層面，還要嘗試新的土地出讓方式。比如一部分熱點(diǎn)城市的熱點(diǎn)地段，當(dāng)土地市場過熱時(shí)候，對于住宅土地出讓，可以嘗試將70年土地使用權(quán)出讓改為30-40年，甚至年租制，以冷卻土地市場，也改變房源供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　土地增量開發(fā)另外一個(gè)新思路是，可以在土地出讓環(huán)節(jié)就要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分或全部商品住房以用于對外出租，一定期間或終身不得銷售。房價(jià)高漲和市場迷漫投機(jī)氣氛時(shí)候，市場上新建商品住房一旦售出往往有不少被囤積空置純粹作為投資品而空置，很難說真正有多少新建住房實(shí)際投入到居住供應(yīng)中。新的模式下，開發(fā)商有很大的資金回籠壓力，不敢囤積空置住房，實(shí)際投入到市場上的住房供給反而可能更多。新的模式有價(jià)值之處在于盡可能去除其投資屬性，回歸住房的居住功能。這個(gè)做法的關(guān)鍵在于限制住房的轉(zhuǎn)讓，類似于一種長租房或永租房的形式，投資功能大大弱化，更別說投機(jī)，只能用來居住，杜絕“炒房”的可能。新的土地出讓模式還有利于降溫土地市場，從而間接冷卻住房市場。企業(yè)在這樣約束下拿的地，減少毛坯房、增加裝修房，加大對項(xiàng)目運(yùn)營環(huán)節(jié)的重視，為市場提供長期、穩(wěn)定的自住房源。就新模式下開發(fā)商資金壓力而言，我們認(rèn)為不必過于擔(dān)心，要相信市場的生命力。長租房或永租房市場的穩(wěn)定出現(xiàn)，正是千呼萬喚的房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)大顯身手的時(shí)候了。房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)的大發(fā)展，不僅是分解房地產(chǎn)市場對金融體系壓力的必要機(jī)制，也是擴(kuò)大居民投資渠道、增加普通老百姓分享城市增值的機(jī)會。

　　從北京市的試點(diǎn)情況來看，2016年11月首批4宗“限房價(jià)、競地價(jià)”的地塊成交結(jié)果均為開發(fā)商自持100%的商品住房，樓面地價(jià)最高不超過3.6萬元/平方米。隨著試點(diǎn)地塊的成交以及后期政府部門對自持商品住房的專門管理，自持模式給租房市場提供了更多有效、高質(zhì)量的供給，帶來了居住條件的改善。另外，大量房源的增加，有望平抑住房租金，租房者的選擇更加豐富多樣，“購租并舉”的住房市場已初現(xiàn)雛形。還有，試點(diǎn)成交地價(jià)的結(jié)果將土地價(jià)格穩(wěn)定在合理區(qū)間內(nèi)，對區(qū)域房價(jià)的未來預(yù)期和走勢有一定的引導(dǎo)作用，有助于抑制房地產(chǎn)泡沫，使得市場預(yù)期回歸平穩(wěn)和理性。

　　第五、強(qiáng)化存量補(bǔ)短板?？陀^而言，上海等不少熱點(diǎn)城市在中短期內(nèi)仍持續(xù)性面臨供需失衡，這些城市近年來土地供應(yīng)持續(xù)下降，僅靠調(diào)控壓縮需求，難以建立穩(wěn)定房價(jià)的長效機(jī)制。所以這些城市在房地產(chǎn)市場調(diào)控方面除了強(qiáng)化需求側(cè)管理，務(wù)必也要在供給側(cè)方面多想辦法，化解供需失衡壓力。

　　中國城市住房部門在供給側(cè)最大的短板是租房市場嚴(yán)重瘸腿。要做好長效機(jī)制，很關(guān)鍵的是要切實(shí)加快發(fā)展租賃市場和租賃產(chǎn)業(yè)。可以采取的措施包括，加快修訂租房市場的法律法規(guī)體系及加強(qiáng)落實(shí)，并通過采取個(gè)人所得稅及房產(chǎn)稅減免等手段鼓勵居民將閑置住房用于提供出租，尤其鼓勵租賃長約。在熱點(diǎn)城市住房租賃需求大的地段鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改出售房屋為對外租賃房屋，同時(shí)用建立政策性住房金融機(jī)構(gòu)等手段激勵企業(yè)和機(jī)構(gòu)提供長期性社會化租賃房源。同時(shí)，也通過改革住房公積金制度和重構(gòu)政策性住房金融體系，來鼓勵和扶助居民長期租房而不以買房為唯一選擇。

　　中國房地產(chǎn)市場還有一個(gè)重大短板是房地產(chǎn)稅收體系不合理不健全，重復(fù)征稅多，并且重流轉(zhuǎn)輕保有，這方面要加緊優(yōu)化房地產(chǎn)稅收體系，簡化合并稅種，并可以借鑒國際經(jīng)驗(yàn)通過設(shè)立征收空置稅來打擊炒房行為。購買住房而不居住不出租不僅是投機(jī)炒作，而且也是巨大的資源浪費(fèi)。國外一般會采用征稅的手段來約束房地產(chǎn)市場的炒作，住房空置稅就是其中一種。對住房征收空置稅，可以把空置的存量住房逼入市場，有效增加住房供給。房產(chǎn)稅雖然長遠(yuǎn)來看勢在必行，但目前仍然落地難度很大，空置稅的落地難度較小，更容易被廣泛接受，稅基更加明確和具體，計(jì)稅方案設(shè)計(jì)相對比較容易，對“炒房”的打擊更直接更精準(zhǔn)。當(dāng)然，空置稅的征收方案還需要進(jìn)一步設(shè)計(jì)，相關(guān)法律法規(guī)也需要及時(shí)跟進(jìn)。

　　加大住房保障的托底作用，讓人不著急搶房，炒房就會成為無根之萍。政府自身應(yīng)該積極參與住房供應(yīng)體系的結(jié)構(gòu)性改革中來，轉(zhuǎn)變公共住房保障方式，創(chuàng)新“托底”機(jī)制，加快實(shí)物保障與租賃補(bǔ)貼并舉。支持推進(jìn)公租房貨幣化，完善租賃補(bǔ)貼制度，結(jié)合市場租金水平和保障對象實(shí)際情況，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。動員社會力量，鼓勵地方政府采取購買服務(wù)或政府和社會資本合作(PPP)模式，加強(qiáng)公共住房專業(yè)化、社會化與企業(yè)化管理，提高公租房運(yùn)營保障能力。逐步放寬住房保障準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，主動面向新就業(yè)大學(xué)生、青年醫(yī)生、青年教師以及其他青年專業(yè)技術(shù)人員等“夾心層”群體，提供有限產(chǎn)權(quán)的自住型住房，可租可售，釋放真正的剛需。