來(lái)源：光遠(yuǎn)看經(jīng)濟(jì)、澤平宏觀、華爾街見(jiàn)聞

　　對(duì)于2017年房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)測(cè)也越來(lái)越多。馬光遠(yuǎn)認(rèn)為，樓市的天已經(jīng)在變。高盛高華：中國(guó)樓市進(jìn)入下行周期，降價(jià)將歷時(shí)6-9個(gè)月。任澤平認(rèn)為這一輪房地產(chǎn)調(diào)整會(huì)至少調(diào)18個(gè)月左右，所以沒(méi)買的房子同志不用著急，2017年下半年到2018年上半年可以再去看房。

　　一、馬光遠(yuǎn)：半年前我說(shuō)6個(gè)月后要變天，現(xiàn)在，天已經(jīng)在變

　　在去年的文章《房地產(chǎn)六個(gè)月后會(huì)變天》中，我提出，隨著管理層對(duì)房地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂，一系列調(diào)控措施勢(shì)必出臺(tái)，這樣的調(diào)控措施再加上房地產(chǎn)自身的大周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)將在6個(gè)月后迎來(lái)變天。最近有人問(wèn)：你之前說(shuō)的6個(gè)月后房地產(chǎn)要變天的結(jié)論有變化沒(méi)？

　　答案是：天已經(jīng)在變。

　　我在過(guò)去講過(guò)，70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)極為粗糙，基本無(wú)法作為投資和觀察房?jī)r(jià)的參考數(shù)據(jù)，但是，我也多次強(qiáng)調(diào)，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)走勢(shì)是能夠反映趨勢(shì)的。特別是環(huán)比價(jià)格的變化，對(duì)于判斷趨勢(shì)還是很有價(jià)值和意義的。

　　當(dāng)然，我說(shuō)的變化很顯然不僅僅指價(jià)格的變化。我所言的變天，指的是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體，在經(jīng)歷了一個(gè)大的上漲周期后，從趨勢(shì)以及市場(chǎng)未來(lái)的基本面、政策以及在宏觀經(jīng)濟(jì)中的地位，都將發(fā)生顛覆性的變化。

　　當(dāng)然，這種變化有些是主動(dòng)而為之，但很多是因?yàn)槭袌?chǎng)本身今非昔比被動(dòng)進(jìn)行。比如，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴，要擺脫這種依賴，不可能靠地方政府的自覺(jué)主動(dòng)，而只能在被迫無(wú)奈的情況下才會(huì)思變。

　　為什么預(yù)判房地產(chǎn)會(huì)變天，根本原因不是因?yàn)檎撸且驗(yàn)榉康禺a(chǎn)基本面的巨大變化。

　　今天中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和過(guò)去比，無(wú)論是基本面，還是市場(chǎng)的絕對(duì)值，都已經(jīng)站在了一個(gè)歷史的高點(diǎn)。在戶均擁有住房超過(guò)1.5套，人均擁有住房面積超過(guò)35平的情況下，房地產(chǎn)未來(lái)需求的空間并不會(huì)太大，而房?jī)r(jià)與收入的關(guān)系已經(jīng)完全倒掛。

　　按照美國(guó)的標(biāo)準(zhǔn)，一個(gè)家庭如果每月在居住方面的負(fù)擔(dān)超過(guò)其收入的30%，就意味著這個(gè)家庭有嚴(yán)重的居住問(wèn)題，而今天中國(guó)很多家庭在住房方面的負(fù)擔(dān)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)比例。

　　房?jī)r(jià)的上漲除了吹大泡沫，對(duì)于中國(guó)的城鎮(zhèn)化并無(wú)任何好處，投資性的需求一旦見(jiàn)頂，房?jī)r(jià)的回落就會(huì)成為必然。

　　特別是，我們必須看到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)到了今天為止四大變局：

　　一是供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)，除了極個(gè)別的城市，比如北京，90%以上的城市供需基本平衡，房地產(chǎn)作為最好投資品的歷史接近尾聲；

　　二是經(jīng)濟(jì)和貨幣周期逆轉(zhuǎn)，過(guò)去18年中國(guó)房地產(chǎn)的周期和中國(guó)經(jīng)濟(jì)搞增長(zhǎng)的周期重疊發(fā)揮效應(yīng)，中國(guó)處在一個(gè)前所未有的貨幣化加速的過(guò)程中，貨幣化導(dǎo)致的一個(gè)結(jié)果就是房地產(chǎn)泡沫的累計(jì)，這在很多國(guó)家都是如此，但是，這個(gè)周期在終結(jié)；

　　三是人口周期的逆轉(zhuǎn)，中國(guó)已經(jīng)基本告別了過(guò)去的人口紅利，不久的將來(lái)，中國(guó)人口絕對(duì)下降的轉(zhuǎn)折點(diǎn)會(huì)到來(lái)，80后和90后兩個(gè)最大的嬰兒潮引發(fā)的住房井噴需求正在終結(jié)，未來(lái)中國(guó)的住房需求遠(yuǎn)低于開(kāi)發(fā)商炒作的數(shù)量；

　　四是國(guó)際資本流入的逆轉(zhuǎn)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)周期的終結(jié)，國(guó)際資本減緩流入中國(guó)，甚至流出中國(guó)，導(dǎo)致的結(jié)果就是人民幣單邊升值的結(jié)束已經(jīng)開(kāi)始流出，中國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格將面臨重估。這些因素，我過(guò)去不斷的強(qiáng)調(diào)再?gòu)?qiáng)調(diào)。

　　這四個(gè)變局，也將成為中國(guó)房地產(chǎn)變天的重要因素。

　　二、高盛高華：中國(guó)樓市進(jìn)入下行周期，降價(jià)將歷時(shí)6-9個(gè)月

　　高盛高華分析師王逸稱，調(diào)控政策出臺(tái)后市場(chǎng)已經(jīng)有所降溫。最近政府為抑制房?jī)r(jià)快速上漲而實(shí)施的調(diào)控措施與此前幾輪調(diào)控差別不大，最主要差異在于本輪調(diào)控的實(shí)施力度為史上最嚴(yán)，市場(chǎng)隨之迅速降溫，房地產(chǎn)銷量迅速降低。

　　高盛高華預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將回落，開(kāi)發(fā)商需要一定時(shí)間才能根據(jù)房地產(chǎn)銷售現(xiàn)金流的收縮來(lái)調(diào)整資本開(kāi)支，因此若調(diào)控政策持續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行6個(gè)月，預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)壓力較大的開(kāi)發(fā)商將會(huì)以降價(jià)換取銷量。大幅削減資本開(kāi)支通常出現(xiàn)在行業(yè)收縮期，而非放緩期。

　　高盛高華預(yù)計(jì)2017年開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流將降至此前2011年和2014年收縮階段的水平，最終將引發(fā)房?jī)r(jià)下降。

　　但高盛高華認(rèn)為，若房?jī)r(jià)較當(dāng)前水平下跌約15%-20%后政策將開(kāi)始放松：

　　根據(jù)此前幾輪調(diào)控周期的經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，在調(diào)控城市的房?jī)r(jià)月環(huán)比和同比均開(kāi)始下降、或較當(dāng)前水平下跌約15%-20%時(shí)，政府將開(kāi)始放松政策。高盛高華認(rèn)為這一幅度的降價(jià)將歷時(shí)6-9個(gè)月。

　　三、樊綱：如果像美國(guó)一樣征3%-4%的房產(chǎn)稅，你看起不起作用？

　　關(guān)于限購(gòu)，他提到：

　　總覺(jué)得需求太大供給太小，就只能抑制需求，限購(gòu)不是通過(guò)供給方解決問(wèn)題，而是抑制需求。抑制需求是有道理的，特別是投資性需求。但是現(xiàn)在房?jī)r(jià)高到社會(huì)承受不了，是因?yàn)榇_實(shí)需要購(gòu)買住房的老百姓越來(lái)越買不起房了，這就影響到國(guó)計(jì)民生了。

　　而“從需求方角度看，不一定限購(gòu)，辦法就是實(shí)行房產(chǎn)稅。”樊綱拿新加坡房?jī)r(jià)舉例：

　　最近新加坡搞房產(chǎn)稅和交易稅，新加坡城市中心的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌了40%。但是這一點(diǎn)我們也遲遲做不了，迄今為止沒(méi)有列入國(guó)務(wù)院的議程。

　　樊綱稱，中國(guó)土地國(guó)有、利益牽扯都不是房產(chǎn)稅實(shí)施的阻礙：

　　中國(guó)改革的經(jīng)驗(yàn)不就是新人新辦法，老人老辦法嗎？20年過(guò)渡期，從新房子開(kāi)始征起，老房子賣了才征，你看能不能實(shí)行得了？實(shí)行房產(chǎn)稅的問(wèn)題不要跟反腐掛鉤，新房新辦法，老房老辦法。

　　還有一種說(shuō)法認(rèn)為房產(chǎn)稅不管用，樊綱反駁，這違反了經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本常識(shí)。

　　價(jià)格肯定是管用的，價(jià)格不管用往往是價(jià)格沒(méi)到足夠高。上海、重慶搞試點(diǎn)，只有百分之零點(diǎn)幾的房產(chǎn)稅當(dāng)然不管用，如果像美國(guó)一樣到了3%-4%的房產(chǎn)稅你看起不起作用？

　　中國(guó)的炒房團(tuán)跑到美國(guó)，說(shuō)美國(guó)次貸了危機(jī)房子便宜，轉(zhuǎn)了一圈最后一問(wèn)每年還得交4%的稅，結(jié)果全都不買了。

　　房?jī)r(jià)越高交稅越多，價(jià)格哪有不起作用的，價(jià)格不起作用一定是價(jià)格不夠高。雖然還有一些因素和理由，但是我覺(jué)得都有辦法可以克服。

　　結(jié)語(yǔ)：2017年形勢(shì)復(fù)雜前所未有，對(duì)你人生的重大決策而言，千萬(wàn)不可輕舉妄動(dòng)，除了生孩子要快，其他無(wú)論是辭職，還是買房，還是創(chuàng)業(yè)，都要慎之又慎。

　　馬光遠(yuǎn)說(shuō)到，2016年我鼓勵(lì)大家買房子，2017年我呼吁高凈值人士減持房子，這和房地產(chǎn)的變天有關(guān)。

　　對(duì)于一般人，什么時(shí)候可以買房子，我的答案是：再等半年，起碼應(yīng)該在2017年上半年結(jié)束之后，再來(lái)評(píng)估形勢(shì)。

　　任澤平也認(rèn)為這一輪房地產(chǎn)調(diào)整會(huì)至少調(diào)18個(gè)月左右，所以沒(méi)買的房子同志不用著急，2017年下半年到2018年上半年可以再去看房。