從地方“兩會”看樓市調控因城施策仍有加碼可能

　　在全國“兩會”召開之前，近期各地陸續(xù)召開一年一度的地方“兩會”，為2017年發(fā)展勾畫藍圖。回看過去一年，樓市大體上可以用初期溫和、中期暴漲、后期降溫來概括。如果說去庫存是2016年全國樓市總基調，那么今年樓市調控落腳點似乎還應在去庫存的基礎上，同步保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　在易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進看來，今年的地方“兩會”會繼續(xù)強調市場的穩(wěn)定，所以政策應該會釋放略有從緊的信號，比如把控信貸資源和控制房價等。從這個角度來看，抑制各類炒房需求，讓住房回歸居住層面非常關鍵。

　　據(jù)了解，新疆維吾爾自治區(qū)在2017年《政府工作報告》中指出，堅持把房地產業(yè)發(fā)展與城鎮(zhèn)化、農業(yè)轉移人口市民化有機結合，分類調控、因城因地施策，確保房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展；而在1月10日召開的南京市十五屆人大五次會議上，南京市市長繆瑞林在《政府工作報告》中表示，今年將加大房地產市場調控力度，落實穩(wěn)控房價措施，擴大供地規(guī)模，加強市場監(jiān)管，穩(wěn)定市場預期，保持房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“整體來看，今年樓市緊縮的趨勢不會放松。”亞豪機構市場總監(jiān)郭毅在接受《證券日報》記者采訪時表示，對于一些已實施分城施策的城市來說，如果調控沒有達到預期，即房價環(huán)比仍在上漲，或后期調控效果弱化，不排除今年還會繼續(xù)收緊調控政策。(本報見習記者杜雨萌)

　　今年樓市調控施策方向：控房價去庫存

　　在1月10日國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，國家發(fā)改委主任徐紹史指出了樓市調控面臨的矛盾，即一二線城市的高房價和三四線城市的高庫存。解決這對主要矛盾的措施包括分城施策和穩(wěn)步推進城鎮(zhèn)化進程。

　　對于控制一二線城市的高房價，從去年9月底開始，已有多個城市推出了限購、限貸等綜合措施。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年11月份，在因地制宜、因城施策的調控政策作用下，15個一線和熱點二線城市房地產市場迅速降溫，房價走勢明顯趨穩(wěn)。與11月份上半月比，下半月一線和熱點二線城市中，9個城市新建商品住宅價格環(huán)比下降，降幅在0.1個至0.9個百分點之間。

　　一二線城市今年仍將延續(xù)因地制宜、因城施策的調控政策，房價仍會穩(wěn)中緩降。央行去年第四季度城鎮(zhèn)儲戶問卷調查結果也印證了這一趨勢。在這份調查報告中，未來3個月內準備出手購買住房的居民占比為20.1%，較上季大幅提高3.8個百分點。

　　三四線城市樓市面臨的問題主要是去庫存，房價總體穩(wěn)定。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，去年11月份三線城市新建商品住宅和二手住宅價格環(huán)比分別上漲0.8%和0.4%，均比10月份回落0.1個百分點。

　　然而，三四線城市去庫存是一項比較復雜的工程，牽涉面較廣。比如要把棚戶區(qū)改造的貨幣化安置和城鎮(zhèn)化過程中消除三四線城市的庫存結合起來，1億人進城的問題。這些問題的存在決定了三四線城市去庫存的進程不會太快。

　　面對樓市調控的這對主要矛盾，今后仍將延續(xù)上面提到的這些政策，并會加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，保證房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展。業(yè)界普遍預計，房地產業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展的長效機制建立的進程可能要快于市場預期。 (閻岳)

　　樓市去庫存平穩(wěn)推進未來政策將“托底蓋帽”

　　專家預計，部分城市房價漲幅過快會出臺限購政策

　　中原地產研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，主要城市房地產庫存基本平穩(wěn)。從全國主要城市看，調控政策逐漸見效，截至1月10日10大核心城市可售商品房住宅庫存合計為32萬套，相比10月初的庫存32.4萬套保持基本平穩(wěn)。過去一年的核心城市庫存快速降低的趨勢在四季度隨著政策影響逐漸減弱。

　　具體數(shù)據(jù)顯示，市場在成交量下調的影響下，庫存可售開始出現(xiàn)持平并逐漸增加的趨勢。持續(xù)加碼調控的主要房地產市場10月份至11月份成交量下調幅度都在50%左右，市場降溫明顯，預計后續(xù)庫存將在2017年一季度出現(xiàn)上升。

　　國家發(fā)改委主任徐紹史表示，去庫存，現(xiàn)在我們碰到的矛盾是一二線城市的高房價，三四線城市的高庫存，相關部門和地方政府分城施策。最近房價已經(jīng)得到有效控制，正在制定房地產業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展的長效機制，包括一些法律法規(guī)和財政金融政策。當然，去庫存還要考慮到有1億人要進城。要把棚戶區(qū)改造的貨幣化安置和城鎮(zhèn)化過程中消除三四線城市的庫存結合起來。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時表示，庫存規(guī)模持續(xù)下滑主要有兩方面的動力，即一二線城市總體上銷售狀況不錯，三四線城市也在積極完成置業(yè)，所以這都會引起此類房地產市場數(shù)據(jù)的變化，即房源在不斷減少。

　　“對于此類市場來說，通過銷售數(shù)據(jù)可以看到，存在一個較為積極的變化，即很多房源都在面臨解套的機會，機會在于很多房源過去根本沒法銷售，但現(xiàn)在都是香餑餑。一般來說，大城市的去庫存狀況主要在6個月左右的水平，三四線城市主要在一年半的水平，總體壓力都是在減少的。去庫存未來需要依賴市場銷售和其他策略。銷售方面需要靠刺激購房的方式來進行，而通過物業(yè)結構轉變比如充當保障房等，都是一種結構化的去庫存模式。”嚴躍進表示。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，未來政策將“托底蓋帽”，過去全面寬松的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)了變化，在市場分化的基礎下，調控政策也開始出現(xiàn)了明顯的分化，“托底蓋帽”開始出現(xiàn)，這種情況下，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)了約束性的政策，這些約束性政策包括部分城市的信貸收緊。部分城市房價漲幅過快還會出臺限購政策。

　　(記者 蘇詩鈺)