“9.30”新政的出臺(tái)至今已滿兩月。新政影響力也已波及到房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)方面。而首當(dāng)其沖的二手房市場(chǎng)更是出現(xiàn)了明顯的降溫。根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，無論是10月份的成交量還是11月份，都難以再匹及今年的高峰期。

　　一時(shí)間，對(duì)于二手房的“唱衰”聲便不絕于市場(chǎng)之中。但對(duì)于整體市場(chǎng)來說，北京二手房出現(xiàn)量價(jià)齊跌的可能性微乎其微。這一方面是因?yàn)樾抡某雠_(tái)讓絕大多數(shù)購房人只是轉(zhuǎn)而觀望，而另一方面則是依舊不平衡的供需關(guān)系所隱藏的反彈能量。

　　真實(shí)房源促進(jìn)房源成交

　　一方面需求量依舊保持旺盛，另一方面新政也篩選出出售意愿更高的房源。而這兩點(diǎn)的結(jié)合也為北京二手房后續(xù)成交做出了鋪墊。

　　實(shí)際上，在新政后，有意購房的人不難發(fā)現(xiàn)，幾乎所有中介機(jī)構(gòu)掛牌出售的二手房源明顯減少了。

　　一時(shí)間，不少購房人得出了“成交下滑的背景下，房主放棄掛牌”的結(jié)論。但對(duì)于真正的市場(chǎng)情況來說，卻并非是這樣。

　　據(jù)朝陽區(qū)酒仙橋區(qū)域中介門店經(jīng)紀(jì)人介紹，近一個(gè)月時(shí)間里，區(qū)域內(nèi)二手房源下架量差不多是之前在售房源的一半。其中年代較久的南十里居小區(qū)目前僅有3套房源在售，而之前該小區(qū)的房源在10套左右……

　　而這樣的現(xiàn)象并非是個(gè)例。無論是在成交集中的朝陽，還是今年爆發(fā)的東西城，自10月起，幾乎所有中介門店的掛牌房源都在減少。

　　而據(jù)中介人士介紹，減少的房源絕大多數(shù)還是信息虛假房源和缺少“三證” (業(yè)主租售委托書、房產(chǎn)證復(fù)印件和業(yè)主身份證復(fù)印件)的房源。而按照新政后針對(duì)二手房的規(guī)定，如果缺少“三證”中任何一個(gè)證件，都必須下架。

　　“事實(shí)上，對(duì)于房源的規(guī)范實(shí)則也加速了二手房的成交”。我愛我家東四環(huán)一門店的店長表示，能夠給中介提供“三證”的房源一般都有出售意愿，為此可以縮短成交流程。另外，相比新政前“爆棚”的看房人，現(xiàn)在看房人確實(shí)在減少。“但以前20人看一套房，現(xiàn)在10人看一套房，對(duì)于成交來說沒有多大的影響。因?yàn)橛幸獬鍪鄣暮梅吭矗幢憧捶咳酥挥袀€(gè)位數(shù)，也肯定有人買。”

　　市場(chǎng)交易開始回暖

　　對(duì)于北京不少二手房購房人來說，新政的出臺(tái)無疑是一件非常值得慶幸的事。因?yàn)檎叩某雠_(tái)，看似“堅(jiān)如磐石”的二手房出現(xiàn)了松動(dòng)。

　　根據(jù)多家數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房市場(chǎng)也確實(shí)出現(xiàn)了一定程度的下滑。根據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)數(shù)據(jù)顯示，11月13日—20日，二手商品住宅成交4376套，相比上周繼續(xù)下滑了3%左右。

　　持續(xù)下滑的成交量給與了不少購房人二手房房價(jià)“會(huì)跌”的信心。然而，市場(chǎng)卻并未作出下跌的反應(yīng)。相反，二手房市場(chǎng)卻出現(xiàn)了回暖態(tài)勢(shì)。

　　據(jù)市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月25日北京二手住宅網(wǎng)簽量為1046套。比11月24日518套大增528套。而在11月23日，二手房的網(wǎng)簽量實(shí)際也達(dá)到了738套。不難看出，在經(jīng)歷了低谷的二手房已經(jīng)開始回暖。

　　而據(jù)房天下數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，截至11月27日，北京二手房總計(jì)網(wǎng)簽量達(dá)19658套，其中二手住宅網(wǎng)簽16349套。而相比去年同期，北京二手房總計(jì)網(wǎng)簽量也才19942套。

　　“事實(shí)上，今年的二手房市場(chǎng)似乎就沒有‘冷’過。”一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，去年北京二手房的單月成交量幾乎在20000套左右。只是今年的市場(chǎng)情況特別好，出現(xiàn)了單月30000套甚至40000套的情況。而如果單純拿今年10月或11月的市場(chǎng)數(shù)據(jù)比較，就今年而言確實(shí)跌了，但如果跟去年比，二手房成交量則是一直很平穩(wěn)。

　　“但如果看價(jià)格，去年才3萬元/平方米的均價(jià)，如今均價(jià)卻已經(jīng)達(dá)到3.5萬元/平方米左右。”上述人士表示，如果二手房出現(xiàn)下跌的情況，必定是量價(jià)齊跌的情況。但現(xiàn)在量穩(wěn)價(jià)漲的情況，只能說明二手房的需求量還很大。

　　高需求難以扭轉(zhuǎn)高房價(jià)

　　真實(shí)房源的增加加之穩(wěn)定的成交量，讓北京二手房市場(chǎng)言“跌”還為時(shí)尚早。但對(duì)于二手房市場(chǎng)而言，真正難以出現(xiàn)房價(jià)下跌的原因還在于高企的需求量。

　　據(jù)記者了解，對(duì)于當(dāng)前二手房市場(chǎng)來說，購房大多集中在剛需購房人和改善類購房人。由于新房供應(yīng)的缺失，越來越多的購房人被迫轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。而在諸如安居客、58同城、趕集網(wǎng)等二手房信息平臺(tái)上，購房人對(duì)于二手房房源的關(guān)注度還保持較高水平。

　　“原本因?yàn)楸本┬略鐾恋毓?yīng)會(huì)重新為剛需購房人打開‘大門’，但從現(xiàn)在來看，還很難實(shí)現(xiàn)。”北京某房企負(fù)責(zé)人表示，新政后“70/90”政策的實(shí)施讓包括自己在內(nèi)的不少購房人都看到了“低總價(jià)”房源的將出現(xiàn)集中入市的情形。

　　然而，隨著土地拍賣，“全部自持”、“以租代售”的出現(xiàn)讓剛需購房人轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)的大門沒有“完全”打開。對(duì)于未來“模式”的不確定性，讓不少購房人依舊會(huì)將二手房當(dāng)做第一選擇。

　　“需求不降下來，房價(jià)肯定還會(huì)保持上漲的態(tài)勢(shì)。”上述負(fù)責(zé)人表示，二手房作為最接近市場(chǎng)的產(chǎn)品，近幾年的價(jià)格一直是以市場(chǎng)為導(dǎo)向。而從不斷上漲的價(jià)格來推斷，就目前的需求量來說，二手房市場(chǎng)還很難滿足。

　　剛性需求降不下來，改善需求又不斷的涌入，使得北京二手房出現(xiàn)“量價(jià)齊跌”的可能性也變得“微乎其微”。

　　“更為值得一提是，隨著改善需求的涌入，換房成本也在不斷的提升。”某互聯(lián)網(wǎng)中介負(fù)責(zé)人表示，從目前市場(chǎng)來說，高品質(zhì)的大戶型產(chǎn)品已經(jīng)成為市場(chǎng)所追捧的產(chǎn)品。這些產(chǎn)品的價(jià)格只要不是太離譜，大多在1周左右的時(shí)間便可成交。

　　該負(fù)責(zé)人表示，從今年成交的大戶型產(chǎn)品數(shù)據(jù)來看，絕大多數(shù)都是“連環(huán)單”。而隨著大戶型產(chǎn)品的走俏，換房成本也在提升。

　　據(jù)記者了解，以酒仙橋板塊為例，四居目前的售價(jià)都在1000萬元左右，而三居的價(jià)格在700萬左右，之間相差了300萬元。在去年，這一區(qū)間僅為250萬元。而隨著改善需求的不斷入市，其之間的差距也在不斷的拉大。

　　但對(duì)于近期的二手房市場(chǎng)來說，擠掉了投機(jī)“虛火”的市場(chǎng)也開始逐步回歸于理性。

　　然而，對(duì)于明年的二手房來說，在高需求下的格局難以打破的背景下，“跌”真的很難。

　　(記者 徐楠)