買房不是件容易事兒，過程中隱藏著各種各樣的“暗槍”，并不是每一個購房人都可以順利過關。而不幸被“躺槍”的購房人在維權過程中，又經常是舉步維艱。臨近今年“3·15”之際，我們選取了三個二手房交易的典型案例，幫助購房人躲開“暗槍”。

支招1

賣方反悔 要承擔責任

張虹（化名）夫婦提到買房的事，如今還心有余悸。張虹回憶說，“2013年初，因考慮孩子上小學，我和丈夫決定把房賣了到海淀區(qū)買個學區(qū)房。當時，所住的勁松房產賣了179萬元。在出售勁松房之前，我們已經開始在海淀區(qū)的多家中介門店淘房，并選定了一套學區(qū)房。”令張虹和丈夫沒有想到的是，接下來的買房經歷竟如同噩夢一般縈繞在他們的生活中。

2013年1月2日，張虹與房主李明（化名）、中介公司簽訂了買賣定金協議書。張虹夫婦向李明支付定金5萬元。大約過了一個月，張虹夫婦與李明簽訂了存量房屋買賣合同及補充協議。雙方約定，上述房屋總價為252萬元，買方先期向賣方支付首付款40萬元。

“聽李明說他的房子是單位分的，他一定能通過單位把房產證辦下來，我們就打消了顧慮。可是，到了付款的期限，李明卻變卦了。李明給出房子沒有騰出來，不收我們的首付款。”張虹說。

張虹把房子賣了，只得租房生活。當她想與李明協商解決此事，李明卻不再露面了。張虹將李明告到法院，請求法院確認雙方簽訂的合同合法有效，并要求李明繼續(xù)履行合同。

法院開庭審理此案，李明沒有到庭應訴。2014年初，法院做出判決，認定雙方簽訂的合同合法有效，判定李明將房屋交付張虹居住，張虹向李明支付首付款。判決后，張虹將首付款送到了法院，而李明仍然沒有現身。在法院強制執(zhí)行生效后，張虹一家人搬進這套房屋里生活。

不過，張虹夫婦的麻煩并沒有結束。由于李明遲遲不肯露面，張虹夫妻至今都沒有見到房產證，也沒法辦理房屋過戶手續(xù)。北京晨報記者撥打李明電話，電話一直無人接聽。

■律師說法

賣方違約要擔責

北京市隆安律師事務所合伙人鄭磊律師認為，在實踐中，當事人向法院起訴的二手房買賣糾紛案件中，有一部分案件是由于賣方反悔引發(fā)的，導致雙方簽訂的購房合同無法繼續(xù)履行。根據我國《合同法》的有關規(guī)定，當事人應當按照約定全面履行自己的義務；當事人應當遵循誠實信用原則。如果二手房交易中，賣方無故反悔，拒不履行合同，構成違約，就要承擔相應的法律責任。

支招2

中介隱瞞實情 造成損失要賠償

2014年10月，張力（化名）通過中介公司選中了海淀區(qū)的一套房子。10月11日，張力與房主王玉（化名）簽訂存量房屋買賣合同，約定定金為10萬元。當天，張力、王玉與中介公司簽訂了居間服務合同，規(guī)定居間代理費為7萬元。張力支付定金后，發(fā)現這套房屋周圍有垃圾站和公共廁所，但中介經紀人卻沒有如實告知這個情況。2014年12月，張力與王玉解除合同，她自愿將定金中的6萬元作為賠償款付給王玉，王玉退還剩余的4萬元。

2015年，中介公司將張力告到法院，要求張力支付居間服務費7萬元。在此案審理中，張力提出反訴，要求中介公司賠償經濟損失6萬元。一審法院駁回中介公司的訴求，判決中介公司賠償張力6萬元。中介公司不服提起上訴。

二審法院認為，張力未對房屋本身及周邊環(huán)境考察清楚的情況下簽訂購房合同，對于后來與賣房人解除合同的結果存在一定過錯。由于垃圾站和公共廁所系特殊用途的市政建筑，與涉案房屋相鄰有可能對購房人的購房意愿產生一定影響。從社會公眾普遍接受程度考量，中介公司應當在居間服務過程中進行必要的提示。所以二審法院改判張力給付中介公司居間服務費4.2萬元，中介公司給付張力定金損失2.4萬元。

■律師說法

中介應如實告知實情

鄭磊律師認為，中介公司從事居間服務，促成雙方當事人簽訂二手房買賣合同，收取中介費。中介公司提供的居間服務中，應當如實告知買房人房屋真實的狀況，其中包括房屋產權情況、房屋質量問題、房屋周邊的情況等內容，不能故意隱瞞有關房屋的重要事項，否則要賠償買房人相應的損失。

支招3

一房二賣 買方可告他

2010年6月，蘇雨（化名）在北京買了一套房子，但未辦理房產證。2012年10月，彭鵬（化名）向蘇雨購買這套房屋，支付了相應的房款，但雙方未辦理房屋過戶手續(xù)。2013年8月，蘇雨取得房產證。當日，蘇雨又與聞新（化名）簽訂存量房屋買賣合同，以65萬元的價格把這套房屋賣給聞新，雙方辦理了房屋過戶手續(xù)。

不過，蘇雨與聞新還暗地里簽訂一份房屋買賣合同，規(guī)定這套房屋實際成交價為149萬元。聞新依約向蘇雨支付了149萬元。雙方是按照在相關行政部門備案的65萬元買賣合同標的交稅的，這樣可以逃避國家稅收。后來，彭鵬以自身權益受到侵犯為由將蘇雨與聞新告到法院，請求法院確認蘇雨與聞新簽訂的存量房屋買賣合同無效，并判決將房屋過戶回蘇雨名下，一審法院支持了彭鵬的主張。蘇雨、聞新不服提起上訴。

二審法院認為，2013年8月11日，蘇雨與聞新就購買涉案房屋簽訂了房屋買賣合同，為完成產權過戶，蘇雨與聞新又簽訂存量房屋買賣合同。雙方的權利義務關系并不受該網簽合同約束。彭鵬如認為蘇雨與聞新之間的房屋買賣合同無效，應當就蘇雨與聞新簽訂的房屋買賣合同提出自己的主張，在該合同的法律效力未經司法程序確認前，彭鵬僅要求確認蘇雨與聞新之間為辦理過戶而簽訂的存量房屋買賣合同無效，法院不予支持。

■律師說法

一房二賣易引發(fā)糾紛

北京市隆安律師事務所合伙人鄭磊律師告訴北京晨報記者，在二手房買賣過程中，賣房人存有“一房二賣”的行為，違反了誠實信用的原則。賣房人與兩個購房人之間房屋買賣關系在法律上都是有效的。如果其中一個購房人與賣房人完成了過戶手續(xù)，且此人屬于善意第三人，就可以獲得房屋所有權。另一個購房人可以通過法律途徑索要賠償。

(記者 武新)