住房是老百姓一輩子的大事，而房地產業又是事關整個國民經濟穩定增長的重要支柱。近幾年，我國房地產庫存居高不下，供需之間的結構性矛盾越來越突出。2015年末，商品房待售面積達71853萬平方米，創下歷史新高。面對7億多平方米庫存，地方政府該如何落子布局？

去年全國房地產庫存7.1億平方米

根據國家統計局最新公布的數據顯示，2015年末，全國商品房待售面積達到7.1億平方米，為歷史最高值。其中三四線城市由于自身消化能力有限，面臨的庫存壓力更加明顯。

與待售面積上漲不同的是，2015年全年，房地產投資對經濟增長的貢獻率已降到了0.079個百分點，成為歷年年度的最低值。

省會城市剛需旺 縣級城市壓力大

房地產庫存壓力到底有多大？以河南省為例，據河南省統計局數據顯示：截至2015年底，河南商品房待售面積為3606.83萬平方米。而據河南省住建廳統計，目前該省已經批準預售的商品房庫存量達到了1億1161萬平方米，平均銷售周期17個月。按照房地產行業的說法，銷售周期在7到12個月為正常范圍，超出12個月就存在較大的庫存壓力了。

此外，河南房地產市場有著明顯的區域分化，省會城市鄭州，剛性需求旺盛導致房價穩步上漲，庫存量并不大。而其他省內城市，尤其是縣級城市的庫存壓力就相對明顯。

如何去庫存？中央放出六大招

為破解這一難題，在去年底召開的中央經濟工作會議上，明確了多管齊下的去庫存措施：

①加快農民工市民化；

②允許非戶籍人口在就業地落戶；

③把公租房擴大到非戶籍人口；

④要發展住房租賃市場；

⑤鼓勵地產商適當降低商品房價格；

⑥要取消過時的限制性措施。

46個限購城市僅剩5個未取消限購

“取消過時的限制性措施”，文字雖少卻很直接，明確了新一輪房改的基本方向，全國各地也隨之而動。繼1月20日四川省傳出全面取消住房限購限價政策后，同樣的消息一周后也從廣東省傳來。27日廣東省透露，將取消限購限貸等調控政策，但并非強制性的，尤其對于廣州、深圳這樣的大城市，具體政策仍由各地根據市場作出判斷。

據統計，截至2016年1月22日，全國46個限購城市，僅剩5個城市（北京、上海、廣州、深圳、三亞）沒有取消限購。其中，北京限價、限貸政策已放開，但不考慮取消限購。不過，這已經足夠說明取消限購是大趨勢。

縣級城市農民工購房意愿占比超八成

據介紹，在省轄市一級城市，農民工購房所占比重達20%左右；在縣級城市，農民工購房意愿更加強烈，所占比重能夠占到60%；而有些縣城農民工購房比重可以占到80%。

對此，一些地方在“放松限購”的同時，還通過“放寬戶籍”等方式鼓勵農民購房。比如去年7月初，廣西北海、玉林等部分城市出臺新政，居民可以在南寧市購房，并落戶南寧。而在可查到的城市中，出臺上述類似政策的地方遍及中國的大江南北，北有呼和浩特、南有海口、中部則有武漢等城市。

農民購房政府給補貼 解決子女就近入學

記者在走訪中發現，農民工進城購房需求主要集中在改善居住條件、子女教育、贍養老人以及適齡青年結婚等方面。去年10月，河南省發布了《關于促進農民進城購房擴大住房消費的意見》，明確說明鼓勵有條件的地方，對農民和外來人員進城購買首套商品住房，給予一定比例的購房補貼，或由當地財政對購房者按所購房屋繳納契稅額度的適當比例給予購房補貼。

“原來不是一直在看房嘛，現在正好政府補貼嘛，一平方補助二百，省了兩萬多塊錢嘛，也知足，滿足了。”一位在河南漯河買房的農民工說。

除了最直接的住房補貼，在農民工最關心的子女上學問題上，河南省也有實實在在的政策：農民工進城購房，享受子女同城的教育權利，在居住地就近入學，不得收取額外任何費用。

加快新型城鎮化進程 因地制宜循序漸進

思路清晰的“房地產去庫存”辦法，其根本還是推進新型城鎮化進程。而隨著戶籍制度改革的逐步推進，讓農民工進得來、住得下、過得好，才是加快新型城鎮化速度的必由之路。不過，專家也指出，一項新的制度改革，要避免一哄而上的做法，切勿操之過急。“我們已經有60多年戶籍制度，想把它一下子或者幾天之內幾個月之內，把它完全的解決是不太可能的。”

除了戶籍，在農民工成為市民的過程中，農民的土地問題、原有的農房如何解決，也是一項急需解決的難題。為此，一些地方加快了農村土地制度改革進程，解決農民在農村的后顧之憂。以河南為例，規定凡在城鎮購買商品住房，保留進城落戶農民在其原戶籍地土地承包經營權不變，宅基地使用權不變，原有集體財產權益不變。

專家表示，通過去庫存來倒逼政府改革，不僅能夠破解房地產市場難題，更能進一步加快城鎮化進展。所以因地制宜的詳細方案和長期規劃方案，才是真正治本良策。