多家房企負債超百億

　　Wind資訊統計數據顯示,A股144家上市房企平均負債額為118.36億元。其中“招保萬金”四家房企的負債合計達到了9095億元,除金地2014年前三季度負債979.67億元外,其他三家負債都超過了千億,其中萬科前三季度負債4137.92億元。從資產負債率來看,萬科為79.6%,招商地產為72.2%,保利和金地分別為80.3%和72%。

　　記者梳理這144家上市房企的負債情況發現,共有33家房企的資產負債率超過了80%的紅線,其中珠江控股達到98.74%,陽光城為90.96%。

　　張大偉對《每日經濟新聞》記者表示,他們在對20家上市房企的財務數據跟蹤研究后發現,目前行業已整體進入“后高周轉”時代。“在2010年前,很多大型房企規模和業績的快速增長主要依托高利潤和高杠桿策略。但隨著土地成本、融資成本的上升,這一策略很難再有操作空間。”

　　張大偉指出,在步入“后高周轉”時代后,上市房企的核心凈利潤率依然處于下降通道,2014年上半年20家上市房企的平均核心凈利潤率僅為12%,處于歷史最低位。

　　“得益于融資和銷售方面的優勢,品牌房企的整體財務表現相對比較穩定,但現在擺在大家面前的問題就是如何轉型。”一位上市房企高管表示。張大偉預計,2015年大部分企業的銷售任務制定將非常謹慎,經營策略將以平穩去庫存為主。

　　盈利情況

　　12家上市房企預虧房地產利潤下降成共識

　　2014年以來,房地產市場持續下行,不少房企為緩解沉重的資金壓力,不得不采取“以價換量”的銷售策略,部分中小房企還要在拿地、銷售等方面面臨來自大房企的激烈競爭,再加上融資成本居高不下,房企利潤不斷遭到侵蝕。

　　《每日經濟新聞》記者注意到,目前公布了2014年業績預告的47家上市房企中,12家業績虧損,10家業績預減。對不少房企而言,告別“黃金十年”之后,將不得不面對全行業利潤下滑的窘境,而且未來盈利預期有可能繼續走低。

　　近1/4房企業績首虧

　　截至1月28日,來自Choice金融終端的數據顯示,滬深兩市共計47家上市房企公布了2014年業績預告,其中,11家房企宣布首虧,占比近四分之一,1家宣布續虧,另有10家房企2014年業績預減。其中,凈利潤變動幅度最大的是榮豐控股,作為業績首虧企業,榮豐控股預告2014年凈利潤變動幅度為-2644.98%。

　　目前已經進行年度業績預告的多為中小房企,盡管上述47家房企尚不能代表A股140多家房企的整體表現,但是近四分之一企業業績預虧至少在一定程度上折射出房地產行業整體利潤率下滑,中小房企經營業績不佳的現狀。

　　《每日經濟新聞》記者對已經發布業績預告的企業梳理發現,造成經營業績下滑的主要原因分為三類。第一類是房地產業務收入下降,比如新潮實業、中房股份等;第二類是融資成本增加,比如實達集團;第三類是由于計提資產減值準備,比如中華企業、綠景控股等。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示,房企出現大面積業績下滑的情況其實早有預兆:一方面,市場表現并沒有預期的樂觀,高增長時代一去不復返;另一方面,土地價格并未出現明顯下跌,一線城市的土地資源仍然緊俏,除了少數企業能拿到低成本的海外融資,更多的企業還要面臨高昂的融資成本,業績不佳也就在所難免。

　　多家房企計提存貨跌價準備

　　歐陽捷認為,百強房企正在不斷擴大規模,市場份額仍是這些企業追求的主要目標之一,這會逼迫中小企業不得不降價出售,利潤空間被進一步削減,因此才會出現企業大面積預虧。

　　《每日經濟新聞》記者了解到,中華企業、綠景控股等多家房企計提了資產減值準備。克而瑞研究中心分析師朱一鳴表示,選擇這種方式進行預虧公告的企業多半為中小企業,由于滯銷或者地價上漲等因素,其經營業績本身就不太樂觀,計提減值準備只是為此提供了一個理由。

　　不過,也不排除部分房企通過“藏利潤”來對財務報表進行粉飾。記者了解到,不少房企為了實現年度銷售目標,多將交房期限設定在12月底前,但是在2014年市場低迷的情況下,部分房企可能會推遲交房。

　　朱一鳴告訴記者,這種行為多半是由于當年企業經營業績已經非常糟糕,通過推遲交房將業績算入下一年的銷售額,到時候可以憑借業績“扭虧”在資本市場實現“翻身”,否則如果連續兩年虧損,股票會被實施退市風險警示。