2014年大中城市樓市房價由全線快漲逐步轉(zhuǎn)變成普遍下跌，房價下跌城市迅速增加。本次住房市場調(diào)整與此前相比具有以下特點：第一，調(diào)整(衰退與復(fù)蘇)時間更長、速度更慢、程度更深；第二，未來住房市場將進入中速增長的常態(tài)，中國房地產(chǎn)進入“白銀時代”。本次調(diào)整是住房市場三期調(diào)整的重合，也決定中國住房市場從“賣方市場”進入“買方市場”時代。2015年的住房市場將呈現(xiàn)雙重分化走勢，即便在后續(xù)政策的支持下，也難以徹底走出衰退，整體呈現(xiàn)復(fù)蘇乏力的態(tài)勢。在經(jīng)濟下行壓力加大，住房需求仍然是長期內(nèi)客觀存在的背景下，住房市場需要調(diào)整，但是應(yīng)將調(diào)整的時間延長、幅度減小。應(yīng)采取必要刺激措施，穩(wěn)定住房消費，繼續(xù)發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟增長的刺激作用。

　　我國房地產(chǎn)進入全面調(diào)整時代

　　2013年中國住房市場在瘋狂上漲中隱現(xiàn)調(diào)整跡象。從2014年第一季度開始進入調(diào)整狀態(tài)，2014年第三季度進入全面調(diào)整。

　　2014年大中城市樓市房價由全線快漲逐步轉(zhuǎn)變成普遍下跌，房價下跌城市個數(shù)迅速增加。2013年12月，70個大中城市中，房價環(huán)比上漲的有65個，持平的有3個，環(huán)比下降的僅2個。到2014年9月，環(huán)比下降的城市急增至69個。

　　2014年下半年開始，房價跌幅增大，多數(shù)大中城市房價開始跌破2013年同期價格。2013年12月，70個大中城市中，房價同比下降的城市僅1個。到2014年9月，房價同比下降的城市增加至58個，但尚有10個城市房價仍高于上年同期價格。

　　這是在新的宏觀背景下，在住房市場發(fā)展關(guān)鍵階段，各方主體通過市場相互博弈而進行的一次自發(fā)調(diào)整。本次調(diào)整是住房市場三期調(diào)整的重合，也決定中國住房市場從“賣方市場”進入“買方市場”時代。

　　需求最終決定于人口結(jié)構(gòu)。第一，勞動適齡人口。2010年，15-64歲人口占總?cè)丝诒壤_到74.5%的峰值，到2013年這個比例下降到72.8%，65歲以上買房需求較薄弱的群體占比逐年增加。第二，婚齡人口。70年代初和80年代中后期的人口高峰，帶來了1985-2010年帶來了房地產(chǎn)“剛需”的增加。我國20-39歲年齡的人數(shù)在2015年后出現(xiàn)明顯下行趨勢。我們預(yù)計全國新結(jié)婚對數(shù)將從2013年的1350萬對，逐年下滑至2020年的800萬對，年均增速為-7%。第三，城鎮(zhèn)人口。城鎮(zhèn)新增人口在2010年達到2500萬的峰值后，也開始明顯下降。第四，住房存量。城鎮(zhèn)居民住房2013年人均達到33平方米，戶均達到1：1，盡管城鎮(zhèn)居民人均可支配收入仍將快速增長，進而導(dǎo)致住房需求將繼續(xù)增長，但告別短缺時代的住房需求收入彈性將明顯下降。

　　2010-2015年勞動力人口、城鎮(zhèn)人口、婚齡人口以及住房存量的變化共同促成國內(nèi)房地產(chǎn)在長周期上出現(xiàn)增長的拐點。住房市場發(fā)展：將由高速增長到中速增長，加速增長向減速增長，從“賣方市場”到“買方市場”轉(zhuǎn)變。

　　此次調(diào)整最主要的原因有三個方面：

　　第一，供給過度。2013年中國房地產(chǎn)幾乎達到瘋狂的程度。需求得到過度釋放：2013年1-12月，中國商品住房銷售面積為115723萬平方米，同比增長17.5%，其中，期房銷售面積99549.24萬平方米，同比增長17.8%；商品房銷售額為67695億元，同比增長26.6%；二是供給在最近幾年也獲得了過度的增加：2013年1-12月，中國商品住宅開發(fā)投資額為58951億元，同比增長19.4%。由此帶來了供大于求， 2013年12月底，中國新建商品住房待售面積32403萬平方米，同比增長37.2%。到2014年9月底，中國新建商品住房待售面積增加至37676平方米，同比增長28.5%。

　　第二，預(yù)期改變。宏觀背景的變化以及三期調(diào)整的重合，尤其在2014年初，受傳言影響，市場預(yù)期迅速發(fā)生重大變化。2014年初開始，市場預(yù)期發(fā)生改變。在住房市場上，就購房者整體而言，受預(yù)期影響，購房意愿急劇下降，同時剛性需求和改善性需求在2013年獲得提前釋放。開發(fā)商投資信心下降，住房新開工面積出現(xiàn)負增長。2014年1-9月，中國商品住宅新開工面積為91754萬平方米，同比下降13.5%。與此同時，至2014年9月，租金指數(shù)同比上漲2.6%，較上年末漲幅下降2.1個百分點；在土地市場上，房地產(chǎn)企業(yè)購地?zé)崆橄陆?，地方政府面對收入銳減的壓力，增加優(yōu)質(zhì)地塊出讓比例。導(dǎo)致土地市場價升量跌。2014年1-9月，中國房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積為24014萬平方米，同比增長-4.6%。中國房地產(chǎn)開發(fā)土地成交價款為6781億元，同比增長11.5%。

　　第三，資金緊縮。住房金融同時連著房地產(chǎn)的供給與需求。在金融市場上，金融機構(gòu)預(yù)期的改變，一方面，導(dǎo)致了開發(fā)商的資金來源緊張，影響住房投資。另一方面導(dǎo)致抵押貸款下降，影響住房需求，最終也影響住房開發(fā)投資。2013年1-12月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金同比增長26.5%，個人按揭同比增長33.3%，而2014年1-9月份，則為2.3%和-4.9% 。

　　面對逐步轉(zhuǎn)向深度和全面的調(diào)整，地方政府陸續(xù)采取一些應(yīng)對政策，中央政府：一方面，不在采取行政或經(jīng)濟調(diào)控救市措施，另一方面，借助市場發(fā)生變化的機遇，允許地方政府和支持金融機構(gòu)解除行政性的限購和限貸政策，穩(wěn)定住房消費。盡管如此，受預(yù)期影響金融機構(gòu)住房資金供給增速依然在逐步下滑。

　　住房市場結(jié)構(gòu)性問題突出局部風(fēng)險加大

　　住房市場：潛在性供給過剩嚴重，結(jié)構(gòu)性失衡突出

　　過去幾年，竣工面積快速增加，尤其是2011、2012、2013年均接近20億平方米，人均住房面積迅速提升，住房短缺時代提前結(jié)束。按照每年城鎮(zhèn)人均1平方米的快速增長，每年住房總增長8億平方米左右，考慮拆遷重置，每年不應(yīng)超過12億平方米。但若按照過去幾年每年增加20億左右的增長，未來住房存在嚴重的潛在過剩。

　　同時，一二線大城市行政級別高，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)好，人口聚集勢頭猛，住房需求旺，但是這些城市土地供應(yīng)量相對緊張，住房供給相對滯后；而三四線城市，行政級別低，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)差，人口聚集速度相對較慢，住房需求小，但這些城市土地供應(yīng)大，住房供給相對過剩。

　　根據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)以及本文估算：2010年4.4億城市非流動人口中的2.2億基本解決了住房問題；19.1%兩套以上，3.5%三套以上。2.2億流動人口的0.88億基本解決住房， 2.2億流動人口的1.32億住房存在嚴重的問題。

　　總體上，住房結(jié)構(gòu)市場問題具有必然性也是總體可控的，這些問題主要是市場發(fā)揮不夠和政府保障不足造成。

　　住房金融：結(jié)構(gòu)失衡加劇，風(fēng)險概率增大

　　第一，房地產(chǎn)融資在全社會融資中的比重不降反升。第二，房地產(chǎn)融資市場的集中度過高。中國銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款占總貸款的20%左右，其中，個人購房貸款占到整個房地產(chǎn)貸款的67%左右。第三，個人按揭貸款余額規(guī)模巨大(接近10萬億元)，面臨期限錯配、利率和房價下跌惡意斷供風(fēng)險。

　　住房用地：供大于求，價升量跌

　　過去10年，地價遠高于房價上漲。2003-2013年全國商品住房成交價漲幅為145%，但全國主要城市的居住地價漲幅達到了332%。2014年前三季度在土地成交面積減少24%的情況下，樓面地價上漲達5%，一線城市成交面積減少31%，地價增長57%。全國土地市場總體供大于求。2014年1-9月，全國300個城市共推出住宅類用地面積34594萬平方米，同比減少20%。1-9月，全國300個城市共成交面積26605萬平方米，同比減少28%。

　　宏觀政策：宏觀政策面臨兩難，政策引導(dǎo)預(yù)期遭遇挑戰(zhàn)

　　第一，貨幣供應(yīng)難以有效傳到實體經(jīng)濟尤其是中小企業(yè)。當前，一方面，貨幣供給余額超過百萬億，利率和法定準備金率偏高，貨幣供給增長率偏低：2014年9月底，廣義貨幣(M2)余額120.21萬億元，同比增長12.9%，比去年末低0.7個百分點；社會融資規(guī)模增長較慢，2014年前三季度社會融資規(guī)模為12.84萬億元，比去年同期少1.12萬億元，中小企業(yè)融資難、融資貴十分嚴峻。房地產(chǎn)抵押貸款和開發(fā)融資也面臨難與貴問題。

　　第二，經(jīng)濟下行和房地產(chǎn)下行導(dǎo)致政府收入減少，但支出要增加。經(jīng)濟下行導(dǎo)致財政收入下降，房地產(chǎn)市場調(diào)整，尤其是地方政府的房地產(chǎn)稅和土地出讓金大幅增加，但是刺激經(jīng)濟增長，增加住房等社會保障支出，政府一般性支出面臨挑戰(zhàn)，長期實施擴張性的財政政策更是壓力巨大。

　　第三，政府宏觀政策對社會預(yù)期的有效引導(dǎo)面臨挑戰(zhàn)。過去十年，中央在住房市場的調(diào)控中擁有相當?shù)闹鲃有?，即市場主體對中央的調(diào)控政策具有敏感性，也即政府政策能夠很有效引導(dǎo)市場預(yù)期。未來隨著買方市場時代的到來，以及此前調(diào)控政策效應(yīng)在市場主體中反復(fù)體驗，中央政策有效引導(dǎo)市場預(yù)期面臨一定挑戰(zhàn)，政策不僅難以得到市場主體的積極回應(yīng)，甚至還可能產(chǎn)生逆向選擇。此前一些地方政府解除限購政策，以及9月30日央行出臺貸款放松的政策，沒有達到預(yù)期的效果即是例證。