地產信貸現隱憂 房地產私募基金首當其沖

　　房地產行業景氣度正在從高點下滑。3月中旬，浙江省寧波奉化知名的房產開發企業——浙江興潤置業投資有限公司被曝陷入資金困境，共有19家銀行和其他金融機構涉及其中，這引發了對房地產行業及其信貸違約風險的擔憂。

　　專家認為，目前中國的房地產貸款風險總體可控，還遠未到上升為金融系統性風險的程度，但不排除未來仍有類似的個案發生，其中房地產私募基金首當其沖。從大部分地產私募基金所投的項目情況來看，天生的瑕疵將會使得地產私募基金可能成為糾紛的高發領域。“大部分房地產公司融資一般有三個選擇：銀行、信托和房地產私募基金。”深圳某商業銀行信貸部經理表示，三種渠道的融資成本成遞減，銀行最低，地產私募基金最高，有的可能超過25%以上。

　　自2008以來，隨著房地產行業的變化，房地產私募基金數量與規模逐步增加，并在2010年迎來井噴式增長。德邦證券數據顯示，在2010年之前，國內人民幣房地產基金僅有20多只，100億元左右的市場規模。而到2013年新募房地產基金數量達到132只；從披露的募資金額看，募資總額達到106.67億美元，同比增長79.1%。行業爆發性的增長，無論是募資金額，還是基金成立數量均達到行業歷史最高水平。

　　目前國內房地產市場的基本投資方式是股權投資和債權投資，以及兩種方式相混合的方式進行投資。以純粹股權進行投資的機構數量占市場的24%，管理金額占41%；以股權和債權結合進行投資的機構數量占37%，管理資金量占到總管理資金量的38%；單純的夾層投資機構管理資金量占7%。

　　資料顯示，國內房地產基金對單個項目/投資組合公司的投資資金多為1億-3億元人民幣量級，占據半數以上的投資案例數及投資金額；5000萬元以下的投資案例數占12%和總投資金額的2%；5000萬-1億元的投資案例數占12%，總投資金額占5%；3-5億元的大型投資項目占總案例數的20%，而總投資金額占39%。

　　總體而言，半數以上的房地產基金關注住宅地產或者與住宅相關的綜合性房地產開發。住宅地產是目前國內大多數房地產基金的投資主題，有近半數的機構及管理資金量關注于住宅地產的融投資業務。從投資者機構看，現階段，房地產基金的LP主要以散戶為主，以機會型投資為利益驅動因素。